隨著社會經濟的快速發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，我市房地產市場迅速崛起，已經成為我市經濟發(fā)展的重要增長點，稅收貢獻日趨增大。自2007年下半年全市推行房地產稅收一體化管理以來，“政府牽頭、地稅主導、部門配合、信息共享、先稅后證、以證控稅”的房地產一體化管理模式不斷完善，極大地提高了房地產稅收管理工作質效，全市房地產稅收逐年穩(wěn)定增長，占地稅總收入比重逐年上升。2008年全市入庫房地產稅收30113.6萬元，同比增長12%，占總稅收收入任務的27.2%；2009年全市入庫41667萬元，同比增長38.4%，占總稅收收入任務的31.6%；2010年全市入庫60305萬元，同比增長44.7%，占總稅收收入任務的35.6%。

一、我市房地產稅收一體化管理的主要成效

自2007年市政府下發(fā)《關于推行房地產稅收一體化管理的通知》（市政發(fā)［2007］3號）和2008年市政府辦下發(fā)《邵陽市市區(qū)房地產稅收協(xié)稅護稅工作目標管理考核辦法》（市政辦函[2008]47號）以來，我市房地產稅收一體化管理取得了明顯成效。

(一)建立了“信息共享”機制。各單位積極與政務中心、規(guī)劃、建設、國土、房產、監(jiān)理等部門銜接協(xié)調，商定了信息采集的方式和辦法，由專人負責采集建設、規(guī)劃、質監(jiān)部門的相關信息和國土土地使用權交易信息、房地產開發(fā)項目信息和二手房交易信息，實現了紙質方式的“信息共享”。各單位將采集到的信息及時進行比對分析，促進了日常征管工作質量的提高。

(二)形成了“以證控稅”管理模式。各單位在政務中心和房產部門設立專門辦稅窗口或派專人負責，其主要職能是除負責信息采集外，還要辦理房地產交易(包括二手房交易)和土地使用權轉讓稅收征收業(yè)務。納稅人只有辦理了稅收業(yè)務才能到相關部門辦理證照手續(xù)，形成了“先稅后證、以證控稅”的管理模式，建立了環(huán)環(huán)相扣、互相監(jiān)督的機制。

(三)強化了房地產稅收日常征管。房地產稅收一體化管理機制的建立，各主管稅務機關能更加及時地了解和掌握了房地產交易、土地使用權轉讓以及建筑施工方面的有關信息資料，提高了房地產稅源監(jiān)控跟蹤管理水平。尤其是通過“先稅后證，以證控稅”的管理模式，讓房地產開發(fā)商和二手房交易的納稅人了解掌握了相關稅收政策及控管措施，增強了納稅意識，有效遏制了有意偷逃國家稅款的現象發(fā)生，促進了日常稅收征管。

(四)規(guī)范了二手房交易稅收管理。二手房交易有其特殊性，涉及稅種多、稅源分布廣、隱蔽性強、征管難度大，傳統(tǒng)征管方式難以適應形勢需要，僅靠稅務機關無法對其進行源泉控管和制約。實行“先稅后證，以證控稅”后，在相關部門特別是在房產和國土部門的大力支持下，二手房交易稅收征收力度加大，逐步堵塞了稅收漏洞。2008年全市二手房轉讓征收稅款戶數1107戶，征收稅款952.3萬元；2009年全市二手房轉讓征收稅款戶數1711戶，征收稅款1307.9萬元;2010年全市二手房轉讓征收稅款戶數2154戶，征收稅款2397.9萬元。

二、我市房地產稅收一體化管理存在的主要問題

盡管我市房地產稅收一體化管理經過幾年來的運行取得了明顯的成效，但仍然存在一些薄弱環(huán)節(jié)，主要表現在：

(一)從納稅人來看，房地產企業(yè)稅法遵從意識不強。一是隱瞞銷售收人，不記或少記預收賬款。如預收款不入賬；或開具收款收據，將款項存入私人賬戶隱瞞收入；或將“以房換房”價款不計銷售收入；或將收取的銀行按揭轉賬收入掛往來；二是多列成本費用，虛增稅前扣除。如將應稅收入直接抵減成本費用；或擴大拆遷安置補償面積，虛列土地開發(fā)成本；或采取騙取建安發(fā)票等手法，虛增建安工程成本。由于收入成本不實，大多數房地產企業(yè)賬面虧損或利潤為零；三是滾動開發(fā)，混淆成本費用。進行房地產項目跨時間、跨地域滾動開發(fā)，通過混淆多個項目或與關聯(lián)方企業(yè)轉移開發(fā)成本和期間費用，任意調控利潤，少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅；四是票據使用混亂。如在預售房階段采用收款收據；支付工程款時不按規(guī)定要求施工方開具正式建筑業(yè)發(fā)票；以收據甚至白條等無效票據作為原始憑證等；五是采用合作建房、委托代建等方式偷逃稅款。如采取以房換地，合作建房，不進行貨幣結算，也不通過會計賬簿核算，合作雙方共同偷逃營業(yè)稅；或通過集資建房、私房聯(lián)建方式，直接辦理個人土地使用證，規(guī)避房地產銷售環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，甚至偷逃施工環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。

(二)從稅務機關來看，房地產稅源監(jiān)控依然乏力。從房地產企業(yè)業(yè)務流程來看，一個項目的啟動要經過土地購置、項目立項、投資審批、規(guī)劃許可、施工許可等環(huán)節(jié)，涉及各個行政管理部門。這些涉稅信息雖然實現了一定的部門共享，但稅務部門只能在房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，稅源監(jiān)控難以到位。尤其是房地產企業(yè)多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)時，稅務部門不能以項目為單位，提前介入，準確掌握成本費用信息。另一方面，稅務部門內部也未實現及時有效的信息交換。有些房地產企業(yè)接到一個新項目，就變換名稱成立一家新公司，換瓶不換酒，原公司則多采取非正常銷戶，欠稅無法追繳；或是幾個項目幾個公司同時運行，由于不同單位之間稅源信息不共享，企業(yè)往往利用財務混亂、混淆成本費用，大肆偷逃稅款。在實際工作中，加之有些稅務干部責任心不強，對轄區(qū)內企業(yè)稅源缺乏監(jiān)控，對企業(yè)承攬工程的性質、工程進度、開工、竣工及驗收情況缺乏了解，既不下戶調查核實，也不認真分析企業(yè)申報資料的真實性、合理性，給企業(yè)拖欠、偷逃稅款提供了機會。此外在查處房地產涉稅案件時，稅務人員經常受到多方因素干擾，往往也無能為力，處罰力度較弱，客觀上降低了企業(yè)偷逃稅成本。

(三)從征管措施來看，征管基礎工作還比較薄弱

一是對于聯(lián)合建房和個人建房稅收難于管理。由于納稅人納稅意識淡薄，經常采用躲避、拖延、拒絕的方式對付稅務機關征管，很難查找當事人。承建單位或個人也不配合稅務機關征稅，納稅人又不需要使用發(fā)票，稅源無從監(jiān)控。二是對于假借聯(lián)建名義的房地產開發(fā)稅收難于管理。主要原因有三個，第一，房地產開發(fā)與聯(lián)建行為的認定在法律意義上缺乏一個確定和統(tǒng)一的標準，發(fā)改、房產、稅務在實踐中的判斷并不一致；第二，相關部門對于假聯(lián)建行為的監(jiān)管也有心無力；第三，難以準確掌握實際情況，調查取證難度太大。隨著對房地產公司的稅收征管力度的進一步加大，而假聯(lián)建行為又越來越多，兩者之間的稅負差別太大，嚴重地影響了房地產市場的健康發(fā)展。三是房地產開發(fā)公司建設、銷售難以及時監(jiān)控到位。雖然加強日常檢查，并要求公司按月提供建筑、銷售進度表，但很多公司收入、支出帳外處理，難以及時準確地掌握其實際經營情況，導致部分公司實際欠稅居高不下。四是部分稅收政策難以準確執(zhí)行到位。目前，對房地產公司的分紅和利息支付，由于房地產公司帳務不進行相關處理，有的地方采用按收入進行預征的方式，雖然起到一定作用，但由于缺乏明確的稅法支持，難以進行強制性征收，在實際工作導致稅負產生較大差異，納稅人反響較大。對于土地增值稅目前實際征管水平仍無法達到清算的要求，且預征又分成三個檔次，因無法及時掌握各類房產收入比例，實際上房地產公司申報時可自行進行調節(jié)。另外，有關房地產稅收優(yōu)惠政策變化過快，不便于實際工作中準確把握。

(四)從管理機制來看，房地產一體化管理仍有漏洞。一是以證控稅把關部門對商品房辦證存在少數把關不嚴的現象，如市區(qū)房地產開發(fā)商為購房者辦理按揭產權登記后沒有將登記信息反饋給地稅部門，開發(fā)商很容易鉆涉稅信息不暢的空子，逃避稅收征管。對于個人聯(lián)合建房在辦理產權證時也沒有進行把關。此外還存在一些迫于壓力、人情等原因而放寬沒有把關的現象。二是辦理國土證或產權證時一些地方沒有要求產權登記人提供購房發(fā)票，對推行發(fā)票管理制度，在房地產開發(fā)企業(yè)落實“以票控稅”帶來很大的難度。三是對二手房交易按國家政策規(guī)定免稅的和開發(fā)區(qū)“包稅”的商品房沒有開具發(fā)票，稅務機關也不好開具發(fā)票，給其二次交易帶來麻煩。四是存在弄虛作假的現象。與房產、國土、評估所的部分涉稅資料比對時，發(fā)現有弄虛作假現象。產權證有假的，評估報告有假的，有的甚至制作假的稅款審核證明單和假的契稅繳清單，繞過稅務部門直接辦理產權證?！　　　　　　　　　　?/p>

三、進一步推進我市房地產稅收一體化管理的建議

針對上述房地產稅收一體化管理存在的主要問題，必須采取有效措施，堵塞征管漏洞，完善房地產稅收一體化管理，促進房地產稅收穩(wěn)定增長。

（一）強化稅源管理，提升稅源監(jiān)控水平。一要澄清稅源底子。對房地產及建筑安裝業(yè)進行全面清理，切實掌握開發(fā)項目數和建筑施工項目數，詳細掌握各開發(fā)項目和建筑施工項目應納稅款、已納稅款、欠繳稅款。同時，認真落實項目管理制，按項目名稱進行登記管理，將所有的建安項目和房地產開發(fā)項目錄入房地產稅收一體化管理軟件。二要開展稅負調查。按季對轄區(qū)內的房地產稅負進行調查，重點調查房地產銷售面積、房地產銷售收入、利潤、應繳稅金情況、應稅稅負、稅收繳納情況、實繳稅負等。通過對各季度的稅負進行數據比對，分析原因，有針對性地加強對房地產行業(yè)的稅收征管。

（二）強化稅政管理，提升政策執(zhí)行水平。一要加大所得稅核定征收力度。按照省局文件規(guī)定，采取切實措施對房地產開發(fā)企業(yè)所得稅實行核定征收，代開發(fā)票的在代開發(fā)票環(huán)節(jié)征收所得稅，自開發(fā)票的按月預繳，年度匯算清繳。二要加大土地增值稅預征力度。積極加強房地產開發(fā)項目的檢查清理，落實省局新的土地增值稅政策，正確把握征收方式，及時調整土地增值稅預征率和核定征收率，確保征收到位。

（三）強化征收管理，提升行業(yè)規(guī)范水平。一要加強申報管理，提升申報準確率。將房地產開發(fā)企業(yè)納稅申報納入正常管理考核范圍。既要報送納稅申報表、財務會計報表和其它有關納稅資料，也要報送房地產銷售明細表。二要加強入庫管理，提升均衡入庫率。對房地產稅收實行專業(yè)化管理，落實項目管理辦法，以房地產開發(fā)、建安工程、土地轉讓單個項目為管理對象，把項目落實到人，責任分配到人，對房地產開發(fā)企業(yè)實行按月征收，按月入庫，確保均衡入庫。 三要加強以票控稅，提升發(fā)票使用率。嚴格票據管理，堅持先稅后票，以票管稅，按戶開具銷售不動產發(fā)票，重點把好土地使用權屬和房產權屬轉移關，必須先繳納相關稅收，審驗發(fā)票后,國土和房產部門方可辦理土地和房產權證手續(xù)。四要加強檔案管理，提升資料完整率。建立房地產開發(fā)企業(yè)臺帳，分開發(fā)項目分類建立房地產銷售明細臺帳，檔案資料做到一戶一檔，確保資料完整率。

（四）強化協(xié)作管理，提升協(xié)稅護稅水平。房地產稅收一體化管理是一項涉及多個部門的系統(tǒng)工程，牽涉的部門廣、落實的困難多、協(xié)調的難度大，沒有黨委政府的高度重視和強有力的支持，僅靠地稅部門的努力是很難達到預期效果的。一方面地稅部門要主動加強與有關協(xié)稅護稅部門的協(xié)調，爭取大力支持。另一方面政府要加強考核檢查，落實考核辦法，進一步有效運用財政激勵措施，除地稅部門支付協(xié)稅護稅費用外，還要加大獎勵力度，調動各相關部門協(xié)稅護稅積極性。同時要完善管理制度，在原來“先稅后證、以證控稅”的基礎上，強化“以票管稅”， 憑房地產開發(fā)涉稅事項轉辦單、分戶銷售不動產發(fā)票、房屋銷售辦證明細表辦理權證手續(xù)。

（五）強化信息管理，提升信息管稅水平。房地產稅收一體化管理從本質上講，一體化就是信息化，沒有信息化，一體化管理就會失去持續(xù)發(fā)展的動力。一方面要加大房地產稅收一體化軟件的應用力度，將所有建安項目和房地產開發(fā)項目都錄入軟件，并全面使用軟件的各項功能，加強對房地產稅收的監(jiān)控。另一方面要爭取政府的大力支持，依靠政府的強力推動，進一步加強對房地產稅收一體化管理信息化的重視，加大資金投入，由政府信息化辦公室牽頭，成立專門技術小組，相關部門配合，負責房地產稅收一體化管理的軟件開發(fā)和網絡建設，在國土和產權部門發(fā)證前，設置地稅部門稅收征管審核程序，通過信息化平臺，真正實現信息共享，真正實現“先稅后證，以證控稅”，從而達到項目跟蹤、動態(tài)管理的目標。

（市地稅局黨組成員、副局長  劉衛(wèi)秋）