應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)發(fā)生重大變化的背景下，我國(guó)多年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下具有多重原因：一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快使得住房需求不斷上升，特別是中國(guó)人口紅利為被無(wú)限放大，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)一段時(shí)間的剛性需求，實(shí)事求是講，在中國(guó)這樣一個(gè)口大國(guó)，房?jī)r(jià)溫和上升并不可怕，也在情理之中。問(wèn)題是脫離中國(guó)老百姓承受的力度，過(guò)快過(guò)猛增長(zhǎng)就顯得危險(xiǎn)甚至恐怖了。二是隨著居民生活水平的提高，住房消費(fèi)能力也在不斷增強(qiáng)，人們追求舒適生活，不斷擴(kuò)大居住面積，出現(xiàn)房屋的面積、結(jié)構(gòu)、環(huán)境多樣化構(gòu)局也是理所當(dāng)然。三是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，壯大地方財(cái)力，深得地方政府的支持，一些地方政府在一時(shí)難以尋找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的情況下，把房地產(chǎn)業(yè)作為地方支柱產(chǎn)業(yè)也不失是一個(gè)明智的選擇，特別是在當(dāng)前財(cái)政體制下，地方政府推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是擴(kuò)大財(cái)政收入，壯大地方財(cái)力的需要。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)使下，加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)推波助瀾；五是銀行等金融機(jī)構(gòu)能夠從房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目中獲利，房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張；六是土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本不斷增長(zhǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；七是在人民幣升值預(yù)期下，熱錢(qián)涌入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

然而，我們分析2009年以來(lái)，特別是2010年上半年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，呈現(xiàn)漲幅大、漲勢(shì)猛、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、汲及范圍廣等特征。我們發(fā)現(xiàn)：此輪房?jī)r(jià)上漲，除了上述正常原因外，一個(gè)重要推動(dòng)力就是投資性和投機(jī)性購(gòu)房的大幅增長(zhǎng)所形成的虛假需求。伴隨著四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的逐步實(shí)施和銀行天量信貸的逐步投放，潛在的通貨膨脹預(yù)期抬頭，加上市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)利好政策的消化和對(duì)人口紅利剛性需求被無(wú)限放大，富余的流動(dòng)性資金出于保值增值的需要大量涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資和投機(jī)異常活躍，成交量大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)迅速攀升。近些年來(lái)，人們普遍預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)看漲，這使得房地產(chǎn)的投資需求加劇。在價(jià)格上漲預(yù)期和資產(chǎn)增值動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大量的投資性和投機(jī)性交易行為，這刺激房地產(chǎn)需求進(jìn)一步攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況更加突出，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。以湖南長(zhǎng)沙為例，從2009年下半年以來(lái)，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；钴S，特別是國(guó)家出臺(tái)“長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)”城市群一體化戰(zhàn)略以后，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)一路上升，各市州甚至各個(gè)縣（區(qū)）的住戶(hù)紛紛到長(zhǎng)沙買(mǎi)房，據(jù)長(zhǎng)沙一位售樓小姐告訴筆者，這些年，到長(zhǎng)沙買(mǎi)房40%以上是市州以下的人員，他們買(mǎi)房一方面給還在找工作的孩準(zhǔn)備住房，另一方面也作為保值增值的投資品。一些人買(mǎi)房不到一年房?jī)r(jià)就翻番，這種賺錢(qián)的羊群效應(yīng)帶動(dòng)了身邊的人員，也紛紛加入購(gòu)房行列，而且這種看似旺盛的需求吸引了國(guó)內(nèi)外眾多的房地產(chǎn)知名開(kāi)發(fā)商紛紛搶灘長(zhǎng)沙。于是若大的長(zhǎng)沙，就象一座嶄新的開(kāi)發(fā)區(qū)，到處是工地，到處是新樓，一片欣欣向榮的繁榮景象！正因?yàn)槿绱?，目前長(zhǎng)沙的房屋空置率很高，許多樓盤(pán)盡管已全部售出，但到晚上幾乎沒(méi)有一盞燈。筆者認(rèn)為，如果不是真正住房需求，而且僅僅只是投資投機(jī)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不可能穩(wěn)定，就不可能實(shí)現(xiàn)真正意義的繁榮。同樣，以長(zhǎng)沙為例，這樣售出的房子40%是非長(zhǎng)沙人而是各市州或縣（市）的人，他們買(mǎi)房并非立即作為居住，只能空置，由于土地有限，這些人目前買(mǎi)房空置比未來(lái)漲價(jià)之后購(gòu)買(mǎi)更劃算，其收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行利息，這樣，人們對(duì)房屋的居住屬性就被投資屬性所替代，起到的作用也是相當(dāng)負(fù)面的，產(chǎn)生的后果也是相當(dāng)嚴(yán)重的。因此以下通過(guò)閑置房、租售比和價(jià)格走勢(shì)等數(shù)據(jù)，分析2009年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，從而得出本文的結(jié)論。因?yàn)橥顿Y和投機(jī)行為對(duì)我們以下分析情況造成的后果是相近的，所以我們將投資和投機(jī)行為放在一起分析。

第一，閑置房數(shù)量居高不下。

　閑置房主要包括開(kāi)發(fā)商已建成但未實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的房屋和開(kāi)發(fā)商已銷(xiāo)售但目前尚無(wú)人居住的房屋。根據(jù)國(guó)家電網(wǎng)公司的調(diào)查顯示，我國(guó)660多個(gè)城市連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為0的閑置房有6540萬(wàn)套。按照每套房平均供3個(gè)人居住計(jì)算，6540萬(wàn)套閑置房可供近2億人居住。而對(duì)照1999年到2008年城市化加速上升的十年中，我國(guó)城市非農(nóng)人口的增加總量也只有2億人左右。據(jù)此推算，我國(guó)目前660多個(gè)城市的閑置房總量可以滿(mǎn)足其后十年城市化的住房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)今實(shí)際人口總量約為14億人，2009年底我國(guó)的城市化率為46％，按照上面的估算結(jié)果，在全國(guó)城市化率達(dá)到60％以前，也就是達(dá)到“全面工業(yè)化”水平以前，近2億人居住的閑置房完全可以滿(mǎn)足城市化進(jìn)程中的住房需求。過(guò)量閑置房的存在，既是盲目投資和炒作房地產(chǎn)造成的后果，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展帶來(lái)了負(fù)面影響。在中國(guó)，還有一種非常奇怪的現(xiàn)象，在縣（市）這一級(jí)的城鎮(zhèn)，幾乎很大一部分人都建有私房，一般至少五層，目前的狀況是戶(hù)主住一層，作門(mén)面一層，至少有3層是空置，特別是農(nóng)村由于大量外出人員，農(nóng)村閑置房情況也非常突出。這種全國(guó)性的城市農(nóng)村大量閑置房的現(xiàn)象怎么說(shuō)也是一種極大的浪費(fèi)。

第二，租售比持續(xù)低位徘徊。

　租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上衡量一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比范圍一般界定為1：300到1：200，這意味著房屋的合理價(jià)格大約相當(dāng)于其租金的200到300倍。 

如果租售比低于1:300,則意味著房地產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房屋泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果租售比高于1：200，則意味著房地產(chǎn)還有投資潛力。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)和環(huán)球房地產(chǎn)指南網(wǎng)站的調(diào)查數(shù)據(jù)，2009年世界22個(gè)主要城市，租售比低于1：400只有我國(guó)的北京、上海，也包括香港。北京和上海的住房租售比遠(yuǎn)低于其他城市的水平，也低于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好的租售比下限1：300，這在一定程度上表明北京和上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)行為嚴(yán)重，房地產(chǎn)價(jià)格中已存在泡沫。除北京和上海外，我國(guó)一線(xiàn)城市的住房租售比也普遍低于1：300，由此可見(jiàn)，投資性購(gòu)房者已逐步取代剛性住房需求者進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這也表明，我們當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是暫時(shí)的表面的，而支撐這個(gè)表面現(xiàn)象的是人們普遍預(yù)期的所謂人口紅利的剛性需求，那么一個(gè)時(shí)期以后，十年、二十年以后怎么樣，誰(shuí)也難以預(yù)料，如果任開(kāi)發(fā)商目前這樣無(wú)限制的開(kāi)發(fā)下去，任投資性購(gòu)房者這樣無(wú)節(jié)制的投資下去，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫總有一天會(huì)破滅，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如果現(xiàn)在不能有效控制，任其房?jī)r(jià)上漲，到時(shí)泡沫吹破的那一天會(huì)非常慘，后果非常嚴(yán)重，政府、銀行、老百姓都會(huì)深陷其中！

第三，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格與租賃價(jià)格走勢(shì)背離。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)對(duì)各地成交最活躍、最具代表性的二手住宅進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)，2010年4月，北京二手住宅藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)較2008年1月上漲73．5％，而租金指數(shù)卻下降7.7％；上海二手住宅藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)較2007年1月上漲61％，而租金指數(shù)只上升4％；廣州二手住宅藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)較2007年1月上漲92％，而租金指數(shù)僅上升1％。同樣在統(tǒng)計(jì)期內(nèi)北京、上海和廣州二手住宅價(jià)格大幅上漲，而租金價(jià)格變化不大。這個(gè)情況說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)投資現(xiàn)象十分普遍，一方面擴(kuò)張了購(gòu)房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；另一方面相當(dāng)多的投資者手頭擁有幾套房，造成租賃市場(chǎng)上的房源供給相當(dāng)充足，使得近年來(lái)租金價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)。

第四，居民購(gòu)房熱情高漲。

抽樣調(diào)查結(jié)果還顯示，2009年上海本地居民戶(hù)均住房3套，廣州50％的家庭平均住房2套。很多人在住房已經(jīng)完全滿(mǎn)足自住性和改善性需求的前提下，仍拼命貸款買(mǎi)房。據(jù)媒體報(bào)道，部分“購(gòu)房愛(ài)好者”在擁有幾十套住房之后，仍四處籌錢(qián)購(gòu)房，以期獲取投資收益。據(jù)筆者觀(guān)察，目前只要是收入較穩(wěn)定的家庭，幾乎都在自己居住地的上一層級(jí)的城市購(gòu)有住房，全中國(guó)幾乎所有富豪家家都在北京、上海、廣州、深圳等大城市有住房，而這些房子實(shí)際使用并不多，只是一種純粹的投資，只是家庭財(cái)富的象征，因?yàn)樵谀壳扒闆r下，這些房產(chǎn)畢竟可以增值保值。

因此從當(dāng)前閑置房數(shù)量居高不下，租售比持續(xù)低位徘徊，銷(xiāo)售價(jià)與租金價(jià)走勢(shì)背離，居民購(gòu)房熱情高漲等現(xiàn)狀可以看出，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資投機(jī)行為盛行，投資性購(gòu)房需求相當(dāng)旺盛，房地產(chǎn)的投資功能在很大程度上替代了它的居住功能。從供給和需求的視角進(jìn)行分析，房地產(chǎn)投資需求的大幅上漲，人為地?cái)U(kuò)大了房地產(chǎn)需求，在房地產(chǎn)供給相對(duì)穩(wěn)定的情況下，這必然會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這是一種虛假的現(xiàn)象，是一種很不正常的供求關(guān)系，一旦人口紅利的剛性需求不存在，或者說(shuō)這種預(yù)期需求降低泡沫肯定會(huì)破滅。中國(guó)曾經(jīng)的海南、北海等地教訓(xùn)已經(jīng)相當(dāng)深刻，我們不可以再?gòu)?fù)制那相同的悲劇。

（市地稅局黨組成員、紀(jì)檢組長(zhǎng) 張又平）